La révision du loyer est une étape importante dans la gestion locative et doit être réalisée régulièrement pour éviter que le loyer ne devienne obsolète. Mais que faire si vous constatez que votre loyer n’a jamais été révisé depuis plusieurs années ? Dans cet article, nous allons explorer les différentes étapes à suivre pour réussir cette opération délicate et ainsi garantir une location plus équilibrée entre bailleur et locataire.
Prendre connaissance des conditions de révision de loyer
Le premier élément à vérifier avant de se lancer dans la révision d’un loyer qui n’a jamais été révisé est de consulter votre contrat de bail. Celui-ci doit mentionner les clauses relatives à la révision du loyer, notamment la date anniversaire de celle-ci, l’indexation choisie (généralement l’IRL ou Indice de Référence des Loyers) et les modalités de calcul de la révision.
Vérifier la présence de la clause de révision
Il est essentiel que la clause de révision soit bien stipulée dans le contrat de bail, faute de quoi il sera impossible pour le bailleur de procéder à une révision légale du loyer. Si la clause est absente, il sera nécessaire de renégocier un avenant au contrat avec le locataire afin d’introduire cette clause et de pouvoir procéder aux révisions ultérieures.
Calculer le nouveau montant du loyer
Une fois que vous avez vérifié la présence de la clause de révision dans votre contrat, il convient de calculer le nouveau montant de loyer à appliquer. Pour cela, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
- L’IRL de référence : il s’agit de l’indice publié par l’INSEE qui permet de suivre l’évolution des loyers sur une année glissante. Il est généralement mis à jour chaque trimestre.
- La date anniversaire de la révision : c’est la date à partir de laquelle la révision prend effet, généralement fixée au même jour que la signature du bail ou à une autre date convenue entre les parties.
- Le loyer initial : c’est le montant du loyer hors charges mentionné dans le contrat de bail et qui sert de base pour le calcul de la révision.
Pour déterminer le nouveau montant de loyer, il suffit d’appliquer la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer initial x (IRL actuel / IRL de référence)
Exemple de calcul
Imaginons un loyer initial de 500 €, un IRL de référence de 125 et un IRL actuel de 130. Voici comment procéder au calcul :
Nouveau loyer = 500 x (130 / 125) = 520 €
Ainsi, le nouveau montant du loyer après révision serait de 520 € hors charges.
Prendre en compte les années précédentes
Si le loyer n’a jamais été révisé auparavant, il est possible de procéder à une régularisation pour les années passées. Toutefois, cette régularisation ne peut être effectuée que pour les 5 dernières années, conformément aux dispositions du Code civil en matière de prescription.
Pour réaliser cette régularisation, il convient de calculer les montants de loyer qui auraient dû être appliqués pour chacune des années concernées, en suivant la même méthode que celle décrite précédemment. Une fois ces montants obtenus, il suffit d’établir un échéancier de remboursement avec le locataire pour lui permettre de régler les arriérés de loyer dus.
Informer le locataire et mettre en place les nouveaux montants
Une fois que vous avez déterminé les nouveaux montants de loyer à appliquer pour l’année en cours et les années précédentes, il est important d’informer votre locataire par écrit, en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devrez y mentionner les éléments suivants :
- La date de prise d’effet de la révision (date anniversaire)
- Le nouveau montant du loyer hors charges
- L’échéancier de remboursement des arriérés de loyer, le cas échéant
- Les références des IRL utilisés pour le calcul de la révision
Il convient de noter qu’il existe un délai légal de 3 mois à partir de la date de réception de la lettre pour que le locataire procède au paiement du nouveau loyer et, le cas échéant, des arriérés dus. Passé ce délai, le bailleur ne pourra plus réclamer les sommes correspondantes.
Adapter sa gestion locative en conséquence
Pour éviter de se retrouver dans cette situation délicate à l’avenir, il est recommandé de mettre en place une gestion locative rigoureuse et d’effectuer systématiquement les révisions de loyer aux dates prévues par le contrat. De cette manière, vous garantirez une location équilibrée et conforme à l’évolution du marché, tout en préservant vos intérêts financiers en tant que bailleur.